– مصطفى مصطفى، كتشنر-واترلو
خفض بنك كندا سعر الفائدة بمقدار 25 نقطة أساس يمنح بعض الراحة الفورية لحاملي الرهن العقاري المتغير، لكنه قد لا يكون كافيًا لإحياء سوق العقارات. معدلات الفائدة على الرهون العقارية الثابتة تعتمد على عوائد السندات، وبينما قد يدفع هذا الخفض بها نحو الانخفاض، فإن مخاطر التضخم وعدم الاستقرار في الأسواق المالية قد تحد من هذا التراجع. في الوقت نفسه، التوترات التجارية العالمية واضطرابات سلاسل التوريد تستمر في رفع تكاليف البناء، مما يزيد من تعقيد أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن. كما أن مخاطر الركود الاقتصادي في الولايات المتحدة تُلقي بظلالها على المشهد، خصوصًا على أونتاريو التي تعتمد بشكل كبير على التجارة مع الولايات المتحدة، لا سيما في قطاعي التصنيع والصناعات الثقيلة. لا يزال سوق العقارات الكندي عند مفترق طرق، حيث يمكن أن يساعد خفض الفائدة، لكن العوامل الاقتصادية الأوسع تلعب دورًا أكثر أهمية.
جاء قرار بنك كندا بخفض سعر الفائدة في وقت يشهد تزايد الشكوك الاقتصادية، مما يثير تساؤلات حول تأثيره الفعلي على سوق العقارات، خاصة في أونتاريو. في العادة، تؤدي معدلات الفائدة المنخفضة إلى زيادة القدرة على الاقتراض وتحفيز الطلب على السكن، ولكن المشهد الاقتصادي العام يبدو أكثر تعقيدًا. بين التوترات التجارية المتزايدة، وتقلب الأسواق المالية، والمخاوف من ركود أميركي، يبقى اتجاه سوق العقارات غير مؤكد.
سيشعر حاملو الرهون العقارية المتغيرة بالتأثير أولًا، حيث ستقوم البنوك بتعديل أسعار الفائدة الأساسية استجابةً لقرار بنك كندا. هذا الانخفاض سيُحرر بعض السيولة لدى المقترضين، مما قد يُحفز ثقة المشترين المحتملين الذين كانوا ينتظرون ظروفًا أفضل للشراء. أما الرهون العقارية الثابتة، فتتأثر بعوائد السندات الحكومية التي تعكس توقعات المستثمرين بشأن التضخم والنمو الاقتصادي. عندما يتوقع السوق تباطؤًا اقتصاديًا أو مزيدًا من التيسير النقدي، تنخفض عوائد السندات، مما يدفع معدلات الفائدة على القروض العقارية الثابتة إلى الأسفل. ولكن، إذا ظل التضخم مرتفعًا أو زادت اضطرابات الأسواق المالية، فقد لا تنخفض عوائد السندات كما هو متوقع.
لطالما كان النمو السكاني مدفوعًا بالهجرة عاملًا رئيسيًا في زيادة الطلب على السكن في أونتاريو، لكن هذا الواقع بدأ يتغير. في أكتوبر 2024، أعلنت الحكومة الفيدرالية خفض عدد المهاجرين الجدد بنسبة 21%، حيث تم تقليل عدد المقيمين الدائمين المخطط استقبالهم من 500,000 إلى 395,000 لعام 2025، مع مزيد من التخفيضات في السنوات اللاحقة. بالتوازي مع ذلك، دخلت قيود أكثر صرامة على تصاريح الطلاب الدوليين والعمال الأجانب المؤقتين حيز التنفيذ في نوفمبر 2024، مما يهدف إلى خفض نسبة المقيمين المؤقتين من 6.2% إلى 5% خلال السنوات الثلاث المقبلة. هذه التغييرات ستؤدي إلى تباطؤ النمو السكاني، مما قد يقلل من الطلب على السكن، خاصة في أونتاريو، التي كانت تعتمد على تدفقات المهاجرين للحفاظ على استقرار سوقها العقاري.
رغم احتمالية انخفاض الضغوط على الطلب، فإن مشكلات العرض لا تزال قائمة. اضطرابات التجارة العالمية، وارتفاع تكاليف النقل، ونقص المواد الخام جعلت بناء المنازل أكثر تكلفة، مما يدفع العديد من المطورين العقاريين إلى تأجيل المشاريع الجديدة أو تقليل حجمها. مع ذلك، إذا أدى انخفاض الفائدة إلى تحفيز المزيد من المشترين في السوق في ظل تباطؤ نمو المعروض، فقد يؤدي ذلك إلى ارتفاع الأسعار مجددًا، مما يزيد من تعقيد أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن بدلاً من حلها.
على الجانب الآخر، الانخفاضات الأخيرة في أسواق الأسهم الأميركية تسببت في اضطراب الأسواق المالية العالمية، وكندا ليست استثناءً بسبب ارتباط اقتصادها الوثيق بالاقتصاد الأميركي. وتعتمد أونتاريو بشكل خاص على الطلب الصناعي الأميركي، مما يعني أن أي تباطؤ في الولايات المتحدة يمكن أن يؤثر على قطاع الصادرات الكندي ويُبطئ النمو الاقتصادي. إذا دخلت الولايات المتحدة في حالة ركود اقتصادي، فمن المحتمل أن تواجه كندا:
• انخفاضًا في الطلب على الصادرات، مما سيؤثر بشكل مباشر على قطاعي السيارات والصناعات الثقيلة.
• عدم استقرار سوق العمل، مما قد يؤدي إلى تردد المشترين في دخول سوق العقارات.
• تشديدًا محتملًا في شروط الائتمان، بناءً على كيفية استجابة الأسواق المالية للمؤشرات الاقتصادية السلبية.
في أحسن الأحوال، قد يساعد خفض الفائدة في استقرار أسعار المنازل وإحياء بعض الطلب، خاصة بين المشترين الذين كانوا ينتظرون ظروف تمويل أكثر ملاءمة. ولكن، أي تخفيضات إضافية في الفائدة غير مضمونة، والمشهد الاقتصادي العام لا يزال غير مستقر. إذا لم يواكب المعروض السكني الجديد الطلب، قد تعود الأسعار للارتفاع، حتى مع انخفاض تكاليف الاقتراض.
سوق العقارات لا يعمل بمعزل عن العوامل الاقتصادية الأخرى—قد يوفر خفض الفائدة بعض الدعم، لكنه لا يمكنه معالجة جميع التحديات الاقتصادية. في ظل الشكوك المحيطة بمستقبل النمو الاقتصادي في الولايات المتحدة، وانخفاض الهجرة، واستمرار تحديات العرض في قطاع الإسكان، من الأفضل للمشترين والبائعين والمستثمرين التحلي بالحذر المدروس، مع موازنة الفرص المتاحة مقابل المخاطر الاقتصادية القائمة.
هل نحن بصدد انتعاش في سوق العقارات، أم أن التحديات الاقتصادية ستُبطئ الزخم؟ دعونا
